中古アパートを購入してから約半年が過ぎ、やっと入居者を募集することになりました。
不動産業に慣れていれば色んな事を同時進行で進めていくのでしょうから、募集をかけるまでこんなに時間がかからなかったとは思いますが、私は1つ1つ片付けていかないと頭を整理することが出来ないので、半年もかかってしまいました。
最終的に、LPガスを都市ガスに切り替えてから住んで頂く事にしたので、工事日が決まらないと募集かけられなかったんですよ。
工事前のLPガスのまま入居者さんが入ってしまうと、1か月程度しか使用しないだろうLPガスの会社に、入居者さんが1万円の保証料を払う事になるので、都市ガスの切替後がベストだと思うんです。
そして、2月中旬には工事予定となったので、不動産会社に連絡を取ってお任せする事になりました。
最終的に大手のアパマンショップさんにお願いしたのですが、不動産会社選びには少々悩みました。
「どこでも同じ」と簡単に考えていましたが、不動産会社があまりにも多すぎてどう決めたらいいか分からなかったのです。
「大学の近くにある不動産屋さんがいいのかな?」と1件決め、不動産会社のメールフォームから問い合わせてみました。
その不動産会社は外見はいいのですが、ホームページを見ると、素人が頑張って作っているような感じのサイトデザインで、文字を羅列して物件写真や間取り図もない、物件を選びにくいものでした。
「こんなところで大丈夫かなあ」とは思ったのですが、大手だと紹介料をたくさん取られるんじゃないかと勘違いしていたもので、まずは地元密着型に当たったのです。
でも、それから1週間、何の返事もありませんでした。
行きつけの美容院でその話をすると、「対応が遅いところはやめたほうがいい」と言われ、他をあたる事にしました。
次に当たったのはハウスコムさん。
私が部屋探しをしていた時にお世話になった不動産屋さんです。
ここは以前、楽天不動産サイトのメールフォームから、私自身が住む賃貸物件を問い合わせた事があり、その時は1分も経たずに電話をくれたことから、「対応が早い」という印象を持っていたのです。
でも、ここもメールフォームから問い合わせたのですが、3日経っても返事もありませんでした。
そもそもメールフォームからの連絡じゃダメなのかも知れませんが、それならオーナー向けのメールフォームなど設置しないで欲しいと思うのです。
連絡くれないのなら、なんでメールフォームなど設置するのでしょう??
(その後、ハウスコムさんからは、現在1週間経過していますが全く返事がありません)
そんなわけで、結局、直接電話する事にしました。
平日は忙しくて長電話できないので、土曜日の余裕ある時間に電話をすることに。
その際、地元の不動産屋さんもハウスコムさんも印象が悪くなってしまったので、電話もする気にもなれず、他を探すことにしました。
学生向けの不動産を検索したら、東急不動産さんが上位に表示されていて、すごくいい感じだったのですが、地元で東急不動産の看板を見たことがありません。
そこで、私の基準は「駅周辺で見かけたことがある不動産屋」となりました。
そこで思い出したのがアパマン館。
駅から少々離れていますが、国道20号沿いですごく目立つのです。
電話をしてみると、ワンコールが鳴り終わる前に電話に出てくれて、その早さにビックリ。
賃貸用物件の説明をすると、「契約にあたり、実際に物件を拝見しなければいけないんですけれど、よろしいですか?」と聞かれ、「はい」と答えると、「今日は他の所に行かなければいけないので無理なんですが、明後日の木曜日にお時間はありますか?」と、話が早い。
電話をしたのが火曜日だったので、一般的に不動産屋さんの休日が水曜日ということもあり、その翌日の木曜日に来て頂く事になりました。
「その際、ネットにあげるので写真を撮らせて下さい」とも言っていました。
写真撮影の関係上、訪問は昼間の明るい時間がいいようです。
そして約束の木曜日になりました。
アパマン館さんがアパートに着いたのが16:15頃。
約束は16:00だったのですが、15:40頃に電話を頂き、その前の仕事が長引いて遅くなると仰っていました。
不動産屋さんは何件もの仕事をかけ持っているので、時間がずれる事はよくあること。
私はアパート1階で教室をやっているのですが、生徒がまだ来ていなかったので、契約までその場で進めることができました。
5分程度話をした後、暗くなる前に写真撮影15分程度。
室内写真を少し撮った後、外観を何枚か撮り、また室内に。
多分、一番大切なのは室内写真なので、入居者さんが気にするところを先に撮って、それから明るいうちに外観写真、最後に色んな向きから室内写真を撮るのでしょう。
室内にはちょっとしたゴミが転がっていましたが、多少ゴミがあったり暗くなったりしても、写真にハイライトを入れるのでキレイに見えると言っていました。
そして、契約のお話。
「アパマン館は大手だから、契約時にいくらかかるか分からない」なんて思っていたのですが、「契約時に関してはお金は一切かかりません。入居が決まった時に家賃1ヶ月分＋消費税を頂きます」との話でホッとしました。
契約内容で決めたのは入居者さんの募集条件と家賃。
家賃は話をしていく中でコロコロ変わりましたよ。
入居者募集をする部屋の間取りは1kと2k。
それぞれどういう話になったかと言うと、1kは洋室6J＋K4Jで、トイレは新品で床を張り替えたばかりなので、家賃は近隣のマンションよりも少し下げた程度にしました。
近隣のワンルームマンションは、6Jの1Kでオートロック、ユニットバスで、家賃は28,000～30,000円。
私の希望は25,000円以上という事と、最近では家賃交渉をする人が多い(関西では当たり前なのでしょうけれど)事から、2,000円を上乗せして27,000円に設定しました。
家賃交渉があった時には2,000まで下げていいという事に決定。
管理費はゼロです。
2Kについては、和室6J×2、K4Jです。
不動産屋さんのお話だと、最近では洋室が好まれていて、和室を洋室にするか、家賃を下げないと、なかなか入居者が決まらないそうです。
それと、和室だと、入居前に畳を張り替えて欲しいという希望がたまにあるらしく、それが可能かどうかという事も聞かれました。
和室を洋室にするには、一般的に6畳1間で20万円くらいかかってしまい、2間を工事するのに、安いところでも合計20万円くらいかかると思います。(2020年現在の工事費推計)
なので、家賃を下げることにしました。
前の大家さんは5万円台で募集をかけていましたが、ずっとこの部屋は空き家のままでした。
それに、近隣の素敵なアパートが家賃4万円台で、この部屋よりも広いのです。
私自身も、「私だったらこの部屋を4万円で借りようとは思わない」と、不動産屋さんに言いました。
すると、不動産屋さんから本来の私の希望家賃額と、アパート購入における不動産ローンの支払額を聞かれました。
「全額支払ったので、ローンの返済はありません。賃貸物件は初めてなので、全く見当もつかないんです。ザックリと35,000円くらいかなあと思っていたんですけど、どうでしょうね?」と言うと、「じゃあ、家賃交渉されることを考えて2,000円上乗せして、37,000円ではいかがですか？」という話で、家賃は37,000円に決定しました。
アパマン館さんは私の希望通りに家賃を決める感じで、アドバイスはしてくれますが、特に家賃設定を強く強要するような事はありませんでした。
ちょっと気になったのは、37,000円の家賃に決めた時に「このお家賃なら、十分に戦えると思います」と言われた言葉。
そうか、家賃も戦略・・・。
不動産賃貸も商売ですからね。
入居条件についてはフリーレント、礼金敷金ゼロ、更新料0.5カ月＋消費税、保証会社必須、2人以上入居可、外国人は学生のみ可、キッチンはIH、湯沸かし器は都市ガス、自転車置き場あり、バイク置き場原付のみにしました。
更新料はゼロにしたかったのですが、不動産会社を通して更新をする場合は、手数料としてアパマン館に家賃0.5カ月と消費税を支払うのだそうです。
(不動産会社により異なる)
↑ キッチンにはIHクッキングヒーターを設置しました。
置き型なので、工事不要で100V電源で使用できます。
奥に見えるガス栓は、湯沸かし器を交換する時に取り除いてもらう予定。
アイリスオーヤマ 2口 IHクッキングヒーター 工事不要 1400W 100V 脚付き ブラック IHK-W12SP-B
↑ 購入したIHクッキングヒーターはアイリスオーヤマ製2口コンロ。
私は楽天市場で13,800円(2019年12月現在)の送料無料で購入しましたが、Amazonだと税込みかどうか書かれていませんが、12,420円(2020年1月現在)送料無料ですね。
税込み価格だとしたら、Amazonさんの方がお得です。
アパマン館さんのお話では、IHについては喜ぶ人もいるけれど、ガスの方がいいという人もいるそうですよ。まあ、人それぞれです。
IHだとレシピを横に置いて料理しても燃える心配がありませんし、使用後は拭くだけで済むので掃除がラクですよ。
でも、調理している時に「ガスだったら・・・」と思う事がありますけどね。
管理費についても質問してみました。
「例えば管理費を頂くとしても、家賃と合わせて全部私が頂く事になるのだから、管理費ゼロにしても同だと思うんですけど。管理費ゼロにして27,000円頂くのと、家賃を25,000円にして管理費を2,000円にするのとでは、税金の問題とか、何か違いがあるんですか?」と。
アパマン館さんのお話さと、「税金とか、特に違いはありません。アパートの場合、管理費と家賃を別に設定する事で、家賃を安く見せる事が出来るんです」という事でした。
管理費は、周辺の掃除とか設備管理に関する費用ではあるのですが、設備に関しては管理費を頂かなくても管理しなければなりませんし、掃除は普通にやるものなので、うちの場合は管理費なんて関係ないですもんね。
物件がホームページに載るまで、最短で翌日、遅くとも3～4日以内という事でした。
サイトから情報をダウンロードできるそうなので、ダウンロードしてチラシを作成して、近隣の大学の生協や寮に置かせてもらおうと思います。
いい人が入ってくれるといいな。
つづく
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