🌻中古アパート一棟購入しました⑫　入居者さんが決まりました

 

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コロナ問題で諦めていたアパート経営。

もう少し落ち着いてから問い合わせが入るだろうから、今は待つしかないと思っていました。

 

ですが、私の思っていた事とは反対に、内覧希望者さんたちは、外出自粛期間だからこそ時間をかけて、ネットで部屋探しをしていたようです。

ありがたいことに、私のアパートを第一希望と考えて、2人の方が見に来てくれました。

 

緊急事態宣言が解除されると同時に不動産屋さんから電話を頂き、5月末には内覧と入居希望提出、保証会社の審査通過、6月の上旬には2部屋とも契約が完了し、入居者さんがお引越しして来てくれました。

 

お二人ともとても感じのいい人たちで、夜に部屋の灯りを見ると何故だか安心感に包まれます。

人がいるというだけで落ち着きますね。

 

 

不動産屋さんに入居者募集をお願いしたのはもちろん、他にも何か出来ないかと考えてみました。

そして、あまり意味が無かったかも知れませんが、以下の事をやってみました。

 

・近隣の大学にPR可能か問い合わせてみた

・不動産屋さんから頂いたチラシをたくさんコピーし、アパート前に置いた

・ジモティーでも入居者募集をしてみた

 

＜近隣の大学にPR可能か問い合わせてみた＞

近隣には大学が2つあり、チラシを両面コピーして「アパートのチラシを置かせて頂けませんか?」と、直接持って行きました。

 

すると、大学には学生寮や不動産関係を担当する学生センターがあり、まずはそこに電話で問い合わせるようにと言われました。

翌日、その学生センターに電話をしてみると、大学は不動産オーナーからの情報は受け付けないらしく、その大学ではアパマンショップと提携しているので、アパマンショップに登録するように言われました。

 

学生センターは学生さんの希望を伺い、アパマンショップの情報の中から希望に近い物件を探すそうで、既にアパマンショップに登録している私としては、それ以上何もする必要が無かったようです。

 

＜不動産屋さんから頂いたチラシをたくさんコピーしてアパート前に置いた＞

不動産屋さんに頼んだら、チラシを2部屋分持ってきてくれたので、それを私の教室で40枚くらい両面コピーしました。

不動産屋さんから頂いたチラシはカラーだったのですが、インク代や時間がかかるので、コピーはモノクロにしました。

 

教室のコピー機は片面コピーしかできず、表面をコピーしたら裏返し、裏面もコピー。

それをインフォパックに入れて、アパートの目立つ所に結束バンドで固定しました。

 

使用したのはこちらのインフォパック　↓

 

 

私の場合はFCで経営している教室で購入したものなので、もっと安く購入出来ました。

外出自粛期間が長かったもので、チラシはあまり減りませんでしたけどね。

 

＜ジモティーでも入居者募集をしてみた＞

CMでもお馴染みの「地元の掲示板　ジモティ」にも写真や情報をアップしてみました。

普段は「売ります・買います」のコーナーで不用品を出品しているのですが、ジモティには不動産のコーナーもあり、全て無料で利用が出来ます。

 

私がジモティを選んだのは、このアパートの近隣で部屋探しをしている人が「地元の部屋を検索する」という意味でジモティを利用する事が多く、不動産屋さんが紹介していないような割とレアな部屋があるからです。

 

また、アパマンショップのような大手の不動産屋さんがネットに部屋をアップすると、他の不動産サイトも情報を共有してくれるので、他のサイトについてはアパマンショップにお任せしていれば大丈夫なんです。

 

ジモティに掲載したところ、閲覧数がかなり多く、お気に入りに入れてくれる人もいましたよ。

ですが、結局はジモティ経由の問い合わせが入る前に他のサイトからの問い合わせが入り、契約に至りました。

 

 

契約時に入居者さんに支払って頂く初期費用は、敷金・礼金を無料にしたので、退去時のルームクリーニング費用・6月(残り日数)＋7月(1ヵ月分)の家賃で、そこから不動産屋さんの利益となる「準管理委託費(税込)」が差し引かれます。

 

なので、契約時に大家がお金を用意する必要が無く、清算後の金額が大家の口座に振り込まれる形になっています。

 

 

明細は写真の通りです。

 

🏠家賃37,000円のお部屋の場合

ホームクリーニング費用　44,000円(税込)

前家賃(6/7～7/31分)　29,600円＋37,000円

なので、

収入合計は　110,600円。

 

そこから準管理委託費(税込)が40,700円が引かれ、清算後の金額(私の受取額)は69,900円となりました。

 

🏠家賃27,000円のお部屋の場合

ホームクリーニング費用(税込)　33,000円

前家賃(6/15～7/31分)　14,400円＋27,000円

なので、

収入合計は　74,400円。

 

そこから準管理委託費(税込)が29,700円が引かれ、清算後の金額が44,700円となりました。

 

※準管理委託費は家賃1ヵ月分＋消費税10％。

 

清算後の合計金額は114,600円となり、契約完了後、すぐに振り込まれましたよ。

これが安いと感じるか高いと感じるかは人それぞれだと思いますが、私としては、この入居者さんたちが毎日お仕事を頑張って稼いだお金ですし、不動産屋さんが丁寧に紹介して下さったお陰なので、とてもありがたく思っています。

 

あと、心配なのが税金に関する問題。

給与所得ではないので、消費税や所得税がどうなるのか調べなければいけませんね。

面倒ですが、これから税金についても勉強していきます。

 

 

＜クリーニング費用について＞

クリーニング費用というのは、入居者さんが退去する時に室内をクリーニングする費用の事です。

一般的にはクリーニング専門業者さんに頼むのですが、業者さんやクリーニングの内容によってはその費用がかなり異なります。

 

そこで、クリーニングの費用が安く済んだ場合に入居者さんに返金するべきものなのかどうか、不動産屋さんに伺いました。

すると、敷金とは違って返金義務のないもので、契約時にもその旨を説明した上で契約しているので、入居者さんも返金されない事を納得して下さっているとのことです。

 

多分、長い間生活していると、そんな契約内容なんて忘れてしまうんでしょうけれど、大家が契約書を大切に保管していれば、何かあった時に対応出来ますね。

 

＜家賃滞納の心配は?＞

アパートやマンション経営でよくあるのが家賃滞納。

長期の滞納があった場合、家賃保証会社さんを通してのお話合いになるのでしょうね。

 

今回お世話になる保証会社は、JID日本賃貸保証株式会社さん。

不動産屋さんによると、入居者さんが私に直接家賃を支払う事は無く、あくまで保証会社から家賃が振り込まれるので、私の口座へは決められた日に決められた金額が間違いなく振り込まれるのだそうですよ。

 

入居者さんは保証会社に賃料を支払うため、強制退去の話にならない限り、私は滞納に気付くことは無いのでしょう。

それは入居者さんに気を遣わないで済むので、家賃滞納があった場合にはとても助かります。

 

入居者さんにとっては、長期の滞納があった場合には退去のお話になるのでしょうけれど、契約書には何カ月滞納で退去なのか、全く触れていませんでした。

ですが、支払期日を過ぎると14.6％の遅延損害金が加算されるとのこと。

 

「1年間を365日とする」と記載されていたので、37,000円の家賃なら、

 

37,000円×0.146÷365日=14.8円　

 

なので、1日あたり14.8円の遅延損害金を保証会社に支払うようですよ。

家賃が遅れても、保証会社が儲かるようになっているんですね。

 

保証会社によって契約が異なるようで、私が部屋を借りた時には「2ヵ月滞納で退去」となっていましたし、直接大家さんに振り込む形が多かったですね。

アパマンショップに全てお任せしたので、私が保証会社を選んだわけではないのですが、家賃の滞納で悩むことは無さそうです。

 

 

自動販売機の収益は、今のところ電気代にも至らない状況ですが、入居者さんが引っ越してきたことですし、緊急事態宣言も解除されたので、これから少しは増えるに違いない！

(と思います・・・)

 

来月からはアパートの家賃が毎月64,000円入り、投資信託の1ヵ月の分配金は約30,000円なので、今のところ1ヵ月の副収入は94,000円という事になります。

(在宅ワーク、アフィリエイトは除く)

 

それと、自動販売機が暑さと共に頑張っているので、この夏は投資(不動産投資・投資信託・自動販売機の投資)だけで1ヵ月10万円の収入を目指そうと思います。

自動販売機の電気代は年平均3,000円くらいで、売り上げの18％が私の頂く手数料になるため、1ヵ月に151本を越えなければ電気代を上回る事はなく、利益にはなりません。

自動販売機にも頑張って貰うことにしましょう。

 

現在の約94,000円でも、他の仕事を続けているので、この副収入はかなり大きいですね。

もしも1ヵ月の副収入が10万円になれば、年金を受け取る年齢になった時に生活が楽になるでしょうし、何らかの病気で働けなくなった場合に大きな助けになるでしょう。

 

アパートの内外装工事や水道工事、ガス工事には随分とお金がかかりましたが、計算したら、8年以内には元が取れるようですよ。

この先も修繕費がかかるでしょうけれど、自分で出来る事は自分でやりながら、アパート経営を続けていこうと思います。

 

またDIYやアパート運営で何かあったら記事にしますね。

今回も最後まで読んで頂き、ありがとうございました。

 

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